Последнии несколько лет, хотя бы раз в год я покупаю квартиру, иногда получается чаще. Зачем я это делаю, что конкретно покупаю и чем руководствуюсь?
Так как я живу в Сочи, изучаю я рынок по Краснодарскому краю и в целом по побережью. Москвы и московской обл. здесь не будет, но законы рынка и выводы будут даны универсальные, присущие для всего Рос. рынка недвижимости
Что по рынку недвижимости?
Стоимость квартир определяется несколькими факторами:
Реальными доходами населения. Чем выше доход => тем больше спрос на квартиры и покупательная способность.
Ставка по ипотеке. Чем ниже ставка, тем проще купить квартиру.
При ставке в 5% цены будут гораздо выше (из-за спроса), чем при ставке в 10%.
Кстати, это объясняет почему квадратный метр первички (у застройщика) дороже, чем квадратный метр вторички — льготные программы. Вы берете ипотеку по 5%, например, а государство или застройщик компенсирует остальные проценты банку по ключевой ставке, разница сейчас 8%! Это много, и, скорее всего, процент льготных программ будут повышать.
Поэтому долгое время спрос на квартиры рос из-за льготных ипотечных программ, низких ставок, и аккумулирования денег в мирное время.
Что будет происходить в ближайшие пару лет можете сделать вывод сами, ключевая ставка высокая, покупательная способность низкая, льготные программы долго рост стимулировать не смогут. Но тогда .
В чем интерес брать квартиры?
Кроме, как в ней жить, и не платить ежемесячную аренду.
Главный плюс недвижимости — в возможности создать капитал или его сохранении.
Как создаётся капитал — вы берёте дешевое плечо, что кратно увеличивает ваш заработок в будущем и равными платежами создаёте капитал. Особенно, если ставка низка (дешёвые деньги, при высокой инфляции).
Если берете с первым взносом (пв) 20% - это эквивалентно плечу 5. Если взнос составляет 50% - это равносильно плечу 2. Предположим, вы купили квартиру с ПВ в 20%. Тогда при росте цены на 10%, ваш капитал увеличится не на 10%, а на 10%*5=50% (за вычетом процентов и издержек).
Тут не будет такого, как на рынке акций — нельзя потерять всё, недвижимость в России это синоним надёжности и стабильности.
Сдача квартир сегодня не дает огромной доходности, обычно на уровне 5−6% годовых, для апартаментов может быть 8−9%.
Да, меньше чем на депозитах или облигациях, но тут есть индексация платежей и рост тела (стоимости квартиры). А ещё платежами арендаторов, можно перекрывать ежемесячный платёж по ипотеке!
Первичка или вторичка?
Ставки на недвижимость существенно отличаются. Сегодня вторичку можно взять под ставку в 14%, по первичке (квартире от застройщика) ставка равна 8% за счет льготной ипотеки. Семейная равна 6%, IT ипотека же равна от 4.1%.
Предположим, что мы хотим купить квартиру за 10 миллионов со взносом в 2 миллиона рублей. Берем ипотеку на 30 лет. При покупке квартиры на вторичном рынке платеж составит 95'000 рублей, по льготной — уже 58'700, а по IT всего 43'000 руб!
Важен не размер общего долга, а возможность его обслуживать. Если платеж на вторичку тянуть семье сложно, то по IT ипотеке уже подъемная сумма. Поэтому люди покупают не цену квартиры, а платеж.
Существенный дифференциал приводит к искажению рынка недвижимости. Сданная квартира с ремонтом стоит дешевле, чем такая же квартира со сдачей в бетоне через несколько лет.
По итогу:
На коротких дистанциях (1−3 года) и если есть кэш, я предпочитаю вторичку (более адекватная цена и вариативность, с продавцом всегда можно договориться о скидке, если он торопится)
На длинных дистанциях (от 3х лет) предпочитаю новостройки
Тут речь идет, прежде всего, об инвестициях. Да, мы покупаем дороже рыночных цен, но у нас есть дешевый долг, который просто обслуживать. Ставка аренды + стоимость квартиры растут, а платеж остается таким же. 50'000 сегодня и 50'000 через 20 лет с нашей инфляцией будут совершенно разные суммы.
Выводы: Сегодня рынок недвижимости уже не ждёт такой бурный рост, в ближайшие 2−3 года.
Я бы не стала вкладываться только в недвижимость, так как инструмент низколиквидный и не приносит большую прибыль.
Однако, он остаётся достаточно интересным классом активов. Иметь недвижимость для диверсификации или создания капитала вполне разумно, особенно если есть дешевая ипотека. Также это инструмент, который может окупать сам себя и приносить пассивный доход, но работает это хорошо на длинных дистанциях.
В последнее время часто слышу, что в недвижимости пузырь, который скоро сдуется, она не может бесконечно расти, в долларах он падает и т. д. Отношусь к этому философски, потому как недвижимость для меня — это возможность создать капитал, диверсификация активов и безбедная старость с регулярными платежами арендаторов. Всё это работает на длинных дистанциях, что нивелирует описанные выше страхи.
Что для меня важно в недвижимости и какие были критерии отбора в этот раз:
Почему я покупаю недвижимость?
Каждый раз, когда я накапливаю на инвестиционных счетах больше 4 млн., часть я инвестирую в недвижимость, так я диверсифицирую свой портфель активов. И когда у меня будет 5 квартир именно для сдачи, все деньги будут аккумулироваться на брокерских и криптовалютных счетах. Математика простая 5 квартир с арендной платой не меньше 20к ежемесячно — это уже 100.000 рублей, неплохая прибавка к пенсии (учитывая, что все ипотеки к этому времени будут погашены, часть квартир, которые за 5−10 лет вырастут в цене можно продать, высвободив капитал для других инвестиций) и ещё минимум 200. 000 руб. стабильного дохода с 40 лет мне будут приносить инвестиции (сейчас в месяц это примерно 30.000р., так как каждый год я забираю на минимальную первоначалку для квартир). Итак диверсификация, создание капитала и пассивный доход на длинной дистанции (5−20 лет).
И в таком случае на первое место выходит первичка, льготные программы = ДЕШЁВЫЕ ДЕНЬГИ. ИТ- ипотека 4.1% на тот момент сразу дала мне понять, что это будет первичка.
Какие критерии для меня были важны?
Цена
Первоначальный взнос на первичку у меня всегда не больше 2 миллионов, цена ориентир для меня — 4−6 млн., что не ударит по бюджету, пока квартира строится. А дальше, когда я определяю какие квартиры в этом ценовом диапазоне подходят, я играюсь с ежемесячным платежом, для меня было важно, чтобы платёж был примерно равен цене ежемесячной сдачи квартиры.
Быстрая сдача
не позднее 2 квартала 2024 года. Важно чтобы квартира как можно скорее начала окупать себя сама, благодаря платежам арендаторов, поэтому чем раньше мне отдадут ключи, тем лучше.
Готовый ремонт
Я не люблю заморачиваться с ремонтом, когда его может сделать сам застройщик и его подрядчики оптом.
Акции
Ремонт в подарок, кладовая, скидка на парковочное место при покупки квартиры от определённого метража, скидка на квадратный метр от застройка при соблюдении некоторых условий и т. д. — всё это учитывается и просчитывается при сравнении вариантов и величины платежа.
Инфраструктура
Очень важно, чтобы район был комфортный для моих будущих арендаторов, то есть были школы, сады, мед. учереждения, удобные транспортные развязки и зелёные зоны.
Надёжность застройщика
Застройщик должен иметь хороший рейтинг и большую площадь уже ранее сданной застройки. Простои, задержки или серые схемы недопустимы для меня.
Перспективы
Например, у моего ЖК концепция: город в городе, строятся не только сады, школы, но и ТЦ, ресторанные скверы, воркаут зоны и т. д. Планируется постройка оздоровительного курорта рядом с ЖК. Всё это говорит о росте недвижимости в будущем. (в вашем случае это может быть университет рядом или план на постройку новой станции метро и т. д.).
И это только мои критерии у каждого они свои в своём индивидуальном кейсе!
Что по итогу купила?
Так как в прошлом году я покупала 2 квартиры, в этом для меня был важен небольшой бюджет и возможность реализовать ИТ-ипотеку. У нас их с мужем 2: по одной на каждого. Программа действует до конца 2024 года, поэтому в следующем году нас ждёт ещё одна покупка.
Так как живу я в Сочи, дам небольшую сводку именно этого рынка и его особенностей. Рынок недвижимости Сочи характеризуется большим спросом и низким предложением из-за территориальных особенностей (мало земли вдоль берега, мало пригодной земли, горная местность) и тотальное отсутствие разрешений на строительство так как ген. план города Сочи (https://www.dg-yug.ru/news/121 353.html) не могут утвердить уже несколько лет. Вот и получается, что стройка не закрывает спрос на недвижимость. Поэтому если соберётесь покупать в Сочи жильё, столкнётесь с неоправданно завышенными ценами на квадратный метр или с таким явлением, как ЖП (жилое помещение) — полузаконные постройки, узаконенными уже после строительства или знаменитыми Сочинскими гаражами-многоэтажками (Сочинские фавеллы) и т. д.
ИТ-ипотека действует только на квартиры от застройщика, значит вариативность для нас в Сочи снизилась ещё сильнее. Уровень застройки в Сочи в среднем на много ниже, чем в других городах России из-за отсутствия инфраструктуры при строительстве (сады, мед. учереждения и даже канализация не всегда продумывается застройщиками) и крупных застройщиков в Сочи нет (ПИК, Самолёт, Эталон). Практически единственное, что подходило нам — это ЖК «Кислород», но квадратный метр там 450 тыс.
Поэтому мы решили оглядеться. Рассмотрели 2 направления: Туапсе и Краснодар. Остановились в этот раз на Краснодаре. Город-миллионник столица Краснодарского края, находится в 4 часах езды на поезде «Ласточка». Первый город, в который едут у нас чтобы лечиться, рожать и учиться. Активно развивается и растёт в данный момент, в него стекается всё больше людей, которые не могут позволить себе недвижимость на море, но хотят иметь к морю более близкий доступ. Сейчас начинает реализовываться план по строительству прямой дороги в Сочи (https://www.yuga.ru/news/468 355/) и если её построят это будет Бум на переезды в Краснодар, а до моря можно будет доезжать на машине за 2 часа, город готовится к этому и разрешает масштабные стройки крупным застройщикам целыми районами, а почему бы и нет, площади для застройки есть, земля ровная. Квадратный метр стоимостью от 100 тыс. за квадрат. Очевидные преимущества и перспективы роста не оставили нас равнодушными, а когда мы смотрели квартиры думали купить сразу 2, но я остановила себя и мужа, для более обдуманной покупки на вторую ИТ- ипотеку (и, как оказалось, не зря, из-за резкого роста ставок).
Стройка Краснодара, материалы и подход значительно отличаются от Сочинской часто бестолковой постройки. Город обязывает застройщиков продумывать и строить инфраструктуру, школы, сады, мед. центры, парки! Поездка оставила хорошее впечатление и вернулись мы уже с квартирой, купили в ЖК «Догма-парк» комфорт-класс жильё за 5 116 000 р. 38 кв. м панорамные окна, гардеробная, готовый ремонт, срок сдачи 1 квартал 2024 года. Ежемесячный платёж около 20к, что соответствует цене сдачи квартиры для будущих арендаторов. Чтобы случайно не рекламировать, более детальные подробности застройщика здесь не оставляю, но при желании вы всегда можете посмотреть в открытых источниках или написать мне.